Esto es lo que dice la Ley si un vecino no paga en tu comunidad: el artículo 21 resuelve las dudas

Son muchas las preguntas que se hacen vecinos y sus comunidades sobre los deberes y obligaciones de estos. Una de las preguntas más comunes reside en qué pasa si un vecino deja de abonar su cuota de la comunidad en cualquier piso o urbanización de Málaga. Para dar respuesta a esa situación, la Ley de Propiedad Horizontal ha reforzado su marco legal y ha fijado con precisión qué puede hacer una comunidad de vecinos cuando un propietario deja de pagar.

La normativa que regula este escenario es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cuya revisión fue aprobada en enero de 2025 y cuya aplicación efectiva comenzó el 3 de abril de ese mismo año. Su última actualización fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 24 de julio de 2025.

La Ley de Propiedad Horizontal incorpora una serie de modificaciones orientadas a modernizar la gestión de las comunidades de propietarios en España. Entre los aspectos más destacados figura el impulso a la digitalización en la administración de fincas, la aclaración del régimen de sanciones por impago de cuotas y por obras realizadas sin autorización, así como la regulación de los pisos turísticos mediante acuerdos comunitarios. En este ámbito, la norma establece que las decisiones relacionadas con las viviendas de uso turístico deben ser aprobadas por una mayoría de tres quintas partes de la comunidad de propietarios.

La ley también contempla medidas para facilitar la instalación de paneles solares en zonas comunes, prevé ayudas para la rehabilitación de edificios y refuerza la eliminación obligatoria de barreras arquitectónicas cuando lo soliciten personas mayores de 70 años o personas con discapacidad. Dentro de este conjunto de novedades, uno de los puntos que más interés despierta en las comunidades de vecinos de Málaga y del resto del país es el tratamiento de la morosidad.

Qué regula exactamente el artículo 21 de la LPH

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal es el precepto que se ocupa de manera específica del impago de los gastos comunes. En él se recogen las medidas preventivas, los mecanismos de reclamación judicial y las vías alternativas de solución de conflictos, como la mediación o el arbitraje.

La ley parte de un principio básico: todo propietario está obligado a contribuir a los gastos generales de la comunidad. En este contexto, el artículo 21 permite reclamar deudas pendientes, incluidas las inferiores a 2.000 euros, mediante un procedimiento específico adaptado a las comunidades de propietarios.

Medidas frente al vecino moroso dentro de la comunidad

La norma permite que la junta de propietarios acuerde medidas disuasorias frente a la morosidad mientras se mantenga la situación de impago. Entre ellas se contempla la posibilidad de establecer intereses superiores al interés legal, siempre que no sean abusivos ni desproporcionados.

También se admite la privación temporal del uso de determinados servicios o instalaciones comunes, con la condición expresa de que estas limitaciones no afecten a la habitabilidad de las viviendas ni tengan carácter retroactivo. Además, desde el momento en que una cuota debe abonarse y no se paga, la deuda genera intereses a favor de la comunidad.

Cómo se inicia la reclamación de la deuda según la ley

El procedimiento se activa en el seno de la junta de propietarios. Es en este órgano donde se adopta el acuerdo de liquidación de la deuda y se decide formalmente su reclamación. Una vez aprobado el acuerdo, la comunidad debe comunicarlo al propietario deudor de forma fehaciente, normalmente mediante notificación notarial o burofax, de modo que quede constancia legal de la reclamación. La ley permite, de forma subsidiaria, que la notificación pueda realizarse en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la comunidad durante un plazo mínimo de tres días.

Para acudir al procedimiento monitorio especial previsto para comunidades de propietarios, debe aportarse un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, salvo en los supuestos previstos para secretarios-administradores profesionales. En dicho certificado deben constar el importe total adeudado y su desglose.

Reclamación judicial y embargo de bienes

Cuando el propietario no regulariza su situación, la comunidad puede acudir a la vía judicial para reclamar todas las cantidades debidas, tanto ordinarias como extraordinarias, incluidas las correspondientes al fondo de reserva.

Si el deudor se opone a la reclamación presentada mediante el proceso monitorio, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la deuda, los intereses y las costas. La ley establece que el tribunal acordará este embargo sin necesidad de que la comunidad preste garantía. El embargo puede afectar tanto a bienes financieros como a bienes inmuebles inscritos a nombre del propietario deudor.

Pérdida del derecho de voto y publicación interna de la deuda

Entre las consecuencias previstas por la Ley de Propiedad Horizontal para el vecino moroso figura la privación del derecho de voto en las juntas de propietarios mientras mantenga la deuda pendiente.

Asimismo, la normativa permite que la comunidad haga pública, dentro del ámbito interno del edificio, la identidad de los deudores y los términos de su deuda, siempre que se respeten los límites establecidos por la legislación en materia de protección de datos.

Costes del procedimiento y honorarios profesionales

El artículo 21 también regula el supuesto en el que la comunidad utilice los servicios de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas. En estos casos, el propietario deudor debe asumir los honorarios y derechos derivados de su intervención, con sujeción a los límites establecidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Estos gastos pueden incluirse en la reclamación inicial junto con las cuotas impagadas y los costes generados por la gestión de la deuda.