Málaga necesita duplicar su oferta de vivienda para afrontar la próxima década, según Savills

La crisis de vivienda en Málaga, lejos de ser un problema estacional, responde a un profundo desfase estructural que pone en riesgo la competitividad de este hub del sur. El crecimiento de los precios a doble dígito, la falta de suelo en la capital y la inclinación de la demanda hacia la vivienda de segunda mano ponen de relieve la necesidad de doblar la oferta seguida en este último lustro durante los próximos diez años. Así se desprende de las declaraciones de José Félix Pérez-Peña, miembro del Comité de Dirección de Savills España y máximo responsable del negocio en Andalucía, durante la presentación del informe Visión Málaga 2025.

“El problema de la vivienda va a ir a más en el corto plazo”, afirmación tajante lanzada por Pérez-Peña para explicar que si bien en los últimos diez años se han creado 84.000 hogares -entendidos como potenciales demandantes de vivienda- según el Instituto Nacional de Estadística, ahora las cifras refieren una previsión de 151.000 para la próxima década. Mientras, el potencial de la capital de la Costa del Sur, “si todo funcionase como debería”, en cuanto a viviendas a construir para los próximos diez años es de apenas 16.400 con el suelo disponible, lo que es “insuficiente” y requiere agilizar trámites, captar inversión y acelerar la urbanización mediante la colaboración de todos los actores, tal y como apuntan desde la consultora.

Es más, refieren que este potencial de construcción es el mínimo requerido, puesto que realmente haría falta doblar la oferta inicial actual -número de viviendas a la venta-comercialización de obra nueva- para alcanzar las estimaciones óptimas de cara a los próximos diez años, unas 8.000 viviendas nuevas en oferta al año de forma constante.

Por ello, en el corto plazo señalan a los nuevos formatos de vivienda en alquiler, como Build to Rent, Co Living y Flex Living, como solución para “aliviar” la tensión actual entre demanda y oferta. Estas sumarían 5.000 unidades en el próximo lustro.

La burocracia se come al urbanismo

“No es un problema de turistas, es un problema de demanda, de tipología y de falta de producto en lo que se demanda”, declara el director en Andalucía de Savills mientras lamenta que la burocracia se “esté comiendo” al urbanismo. De las 16.400 nuevas viviendas, cerca de 9.000 serían viviendas protegidas de promoción pública (VPO).

Con ello, a corto, medio y largo plazo se incluyen tanto en Málaga como en sus municipios colindantes: para 2027, 5.570 en Distrito Z, Cortijo Merino y Térmica; para 2028, 1.054 en SUP T8, Atabal y Morales; para 2029, 5.342 en El Tinto, Lagar de Oliveros, Rojas de Santa Tecla y Repsol; para 2030, 1.261 en P.E.R.I Nereo y Casablanca Pizarra; y para 2023, 3.200 en San Rafael y Santa Rosalía. Estas últimas, las de Campanillas, desde Savills aseguran que son “muy importantes”, ya que de las 9.000 necesarias en Málaga, 3.200 unidades pertenecen a esta barriada.

Así las cosas, aun construyéndose 16.400 residencias ese “gap entre creación de vivienda y crecimiento de hogares es lo que hace que estemos totalmente fuera”, a diferencia de Sevilla. La capital de Andalucía registra casi el triple de producción de vivienda que Málaga gracias a una mejor conectividad y a que sus sectores importantes ya están en desarrollo, “no están en la situación de Campanillas, sino que su nivel de avance es considerable”, evitando que sus precios crezcan a doble dígito y siendo la única capital andaluza que no presenta estos problemas tan agudos de vivienda, puntualiza.

En este sentido, Pérez-Peña asegura que la situación vivida en Málaga en cuanto a tipología de la demanda no se ha dado en “ninguna ciudad del resto de España”, afirmación que sustenta en el incremento de los nómadas digitales, inversores privados, jóvenes profesionales o estudiantes, que añaden presión tanto al mercado del alquiler como a la compraventa de vivienda. La ciudad de Málaga se encuentra en “máximos en precio de obra nueva y alquiler”, expresa.

Además, esta afección está estrecha y directamente vinculada a la vivienda “común”, no de lujo, incide. “El precio de compraventa más recurrente en Málaga es de 250.000 euros por vivienda”. En el cómputo global de transacciones de viviendas de obra nueva y usada el 90% está por debajo de 450.000 euros y la mediana desciende hasta los 220.000 euros, mientras las que sobrepasan el millón de euros son insignificantes a pesar de la enorme repercusión que tienen a posteriori en los índices de precios. De esta forma, Pérez-Peña apunta a las “muchas viviendas asequibles que hay que hacer en el corto plazo de tiempo”.

En este sentido, “hay que pelear contra la idiosincrasia de la que vivimos en la ciudad de abrir el espectro metropolitano”, asevera. La consultora apuesta por utilizar suelos en la zona noroeste de Málaga, en Guadalhorce, y al este, en torno a Vélez-Málaga. Una de las limitaciones de la capital malagueña es la falta de suelo disponible para construir, por lo que una solución sería expandirse más allá de la capital. Sin embargo, el déficit de infraestructura obstruye este desarrollo a corto plazo, apuntando especialmente al transporte y más concretamente al cercanías.

Igualmente, la consultora ha puesto sobre la mesa la estrecha conexión de la crisis inmobiliaria con otros indicadores relativos a la falta de habitaciones en los hoteles, al gran éxito de las oficinas que impulsa un alto volumen de contratación, el éxito del centro histórico como polo e atracción para operadores nacionales e internacionales y las carencias del sector logístico que encarecen la cadena de suministros.