María Matos es portavoz y directora de estudios de Fotocasa, portal inmobiliario que lleva desde 1999 ayudando a buscar casa a los españoles. Algo que, como señala, es cada vez más complicado para los malagueños. Una afirmación que refrenda sirviéndose de una tanda de datos que acaba de lanzar su empresa y que desglosa pormenorizadamente durante la entrevista. 

El mercado inmobiliario español lleva, como poco, un último año convulso, pero en el caso de Málaga esta dinámica está siendo todavía más acusada. ¿Cuál diría que ha sido el factor determinante? 

Venimos de tres años complicados en los que el mercado ha sufrido una transformación completa. Durante la primera parte de la pandemia los precios iban al alza, aunque acorde al resto de elementos de la vida cotidiana, sin embargo, a raíz de la vuelta a la normalidad, en 2021, la oferta disminuyó y la demanda aumentó. Algo común en toda España y que en Málaga ha supuesto una brecha de 20 puntos porcentuales que no permite que los precios se moderen. Ese desequilibrio es la causa principal. 

De hecho, el precio de venta por metro cuadrado, según el último informe que han publicado, se sitúa ya en 3.189 euros... 

Sí. En concreto, un 31,7% por encima de la media nacional. Aunque es una evolución que han tenido todas las ciudades andaluzas, con el distintivo de que Málaga siempre ha liderado las subidas desde la recuperación económica de la anterior crisis, en 2014. En los últimos tiempos lo que ha hecho es acelerar esa tendencia. Eso sí, hasta llegar a un punto que no habíamos visto nunca. Málaga incluso ha registrado valores interanuales que superan a los de 2006, el año de calentamiento previo a la burbuja inmobiliaria. Esto se traduce en una situación alarmante, sobre todo para la compraventa, que registró variaciones interanuales del 18% al principio del año y del 14% ahora. 

¿Se ha reflejado esto en un aumento de los arrendamientos?

Normalmente los demandantes que no pueden permitirse comprar una vivienda se refugian en el alquiler, pero el caso de Málaga está siendo al contrario. Se están encontrando con unos precios tales que prefieren no alquilar y posponer el momento de emanciparse, los que son más jóvenes, o buscar alternativas como compartir piso, los que no lo son tanto, porque el esfuerzo es menor. Una práctica que cada vez se da más en zonas alejadas del centro, incrementado también allí los precios. No todo el mundo puede dedicar un 30% o 35% de su sueldo, como se está haciendo, a pagar una cuota. El mercado del alquiler en Málaga está viviendo la situación más complicada de toda su historia. A principios de 2023 se registraron incrementos interanuales del 30%; en estos momentos, del 15%. Son subidas de doble dígito sostenidas. Una auténtica locura. 

Entretanto, siguen llegando nómadas digitales y extranjeros, que también precisan de un lugar donde vivir. ¿Hasta qué punto está afectando esto?

La capacidad de atracción turística y la llegada de firmas tecnológicas tienen mucho que ver. Málaga, con un 32%, es la segunda ciudad que más población extranjera incorpora sólo por detrás de Alicante, que se va hasta el 45%. La llegada de este público ha elevado la renta per cápita y por lo tanto el precio al que el ciudadano puede acceder a una vivienda, lo que está expulsando a un gran volumen de residente local. Unido a esta captación de perfiles con alto poder adquisitivo está el aumento de aquellos, sobre todo jóvenes, que se ven obligados a irse fuera de la capital, a otros municipios, en busca de precios más asequibles. Esta tendencia, no obstante, no tiene nada que ver con otros tipos de compradores, como el de lujo, en contra de lo que se piensa; ya que apenas representa un 9%. 

María Matos.

¿Y la ley de vivienda? Cada vez son más las voces dentro del sector que se levantan contra ella. 

No consideramos que tenga una repercusión fortísima en Málaga. También porque parte de sus contenidos han quedado desactivados por la Junta de Andalucía, que ya ha dicho que no se van aplicar aquí. Sí que le afectan otros comunes implementados por el Gobierno central como la limitación de la subida de los alquileres, la obligatoriedad de destinar un 30% de las promociones a viviendas sociales... Sobre todo, afectan en el plano de la inseguridad jurídica a los inversores. La ley obvia que el 90% de los inmuebles son propiedades privadas. Si la mayoría fuesen públicos, sería buena. No estamos apreciando que los inversores se retiren del mercado, pero sí que muchos que quieren entrar se están echando atrás. 

Se repite mucho, casi como un mantra, que Málaga podría morir de éxito. ¿Lo comparte?

Para nada. Sólo tenemos que fijarnos en otras ciudades que están por encima en el ránking de éxito como Madrid o Barcelona. Simplemente Málaga se ha puesto las pilas en aspectos como la atracción de empresas tecnológicas y ha pasado por la derecha a otras como Valencia. Se ha instalado en el top de ciudades para invertir. Y también para vivir, con su maravilloso clima y su gran oferta de ocio. Le queda un larguísimo recorrido. 

¿Cree que se está haciendo lo suficiente por parte de la administración? 

La labor del Ayuntamiento de Málaga es de destacar y creo que sólo comparable con la de Madrid, poniendo suelo finalista a disposición de los promotores y focalizando el objetivo en lanzar vivienda al mercado. De hecho, el de Málaga es el Consistorio que más vivienda social ha sacado en toda Andalucía; lo que pasa es que la demanda se come la oferta tan rápido que todo es insuficiente. En los últimos 10 años han salido al mercado algo menos de 6.000 viviendas y, en los últimos dos, entre las licencias concedidas y las que se construyeron, unas 2.000, sin embargo, para que la demanda se calme hacen falta 20.000. Se están poniendo las fórmulas adecuadas, pero hace falta tiempo. 

Otra opción que está ganando muchos enteros es la colaboración público-privada. Aunque los promotores no están exentos de problemas con las condiciones que les ofrecen. ¿Puede pasar por ahí la solución?

El sector público ha dicho en muchas ocasiones que no tiene suficiente músculo financiero por sí solo y que necesita al sector privado, pero para eso le tienen que dar los números. Para ello, es necesaria una reducción de la burocracia y una mejora de las condiciones de financiación. Este puede ser uno de los motivos por el que está descendiendo el número de visados. Aunque la construcción es sólo una de la vías. También hay que contemplar fórmulas alternativas como la rehabilitación de viviendas. Tenemos un parque residencial muy envejecido y, después de dos años de gran actividad de compraventa, las que quedan en el mercado son las menos atractivas: aquellas que carecen de luz natural, que no tienen ascensor, que están alejadas del centro... Una solución muy positiva a esto es la gestión por parte de la administración como hace, por ejemplo, la Comunidad de Madrid, que las compra y las pone en venta y alquiler. 

No hemos tocado aún las firmas de hipotecas, que no hacen más que descender por los altos tipos de interés. ¿Qué tipo de usuario se lanza a comprar en un momento como éste?

Ha surgido con fuerza un nuevo perfil, con un incremento de cinco puntos en los últimos seis meses, que se caracteriza por ser más solvente y especializado, tener ahorros, no precisar de financiación bancaria y servirse de su residencia habitual para sufragar la inversión. 

¿Podemos esperar una contención del mercado en un futuro no muy lejano?

De momento, no creo que vaya a haber buenas noticias a medio y largo plazo. Está experimentando una dinámica tan fuerte que no podemos esperar que vaya a moderarse. Sí que podemos prever que esté más estable porque la oferta es cada vez menor, pero los precios seguirán al alza.