Málaga ya no es –solamente– una ciudad en la que los promotores levantan edificios para venderlos, cada vez más se afianza el modelo de Build to Rent (construir para alquilar, por su traducción en inglés). En los dos últimos años, la oferta de este tipo de construcciones se ha multiplicado por seis, de los 199 pisos de este tipo en 2022, a los 1.211 que se pueden encontrar este 2024. 

En una ciudad completamente hecha al promotor que levanta edificios para venderlos en el menor tiempo posible y recuperar la inversión, además de obtener la rentabilidad, este nuevo modelo de negocio se va abriendo camino, sobre todo desde del Covid. La gerente de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores (ACP), Violeta Aragón, explica que se debe a dos factores: La dificultad de ciertos colectivos para acceder a la compra de vivienda por el alza de precios y la aparición de nuevos perfiles "más flexibles, sin tanta atadura a una ciudad, que no quieren comprar porque no saben cuánto van a estar en Málaga". 

Para esos perfiles, ahora mismo en Málaga hay 12 promociones distintas entre las que elegir, que se reparten entre cinco promotores/gestores la oferta de 1.211 pisos. Estos se dividen entre las 350 viviendas en las torres de La Princesa y las 51 de una promoción en Ciudad Jardín. El precio medio para un piso de dos habitaciones y 82 metros cuadrados es de 1.121 euros, incluso 80 euros menor que para la oferta similar de hace dos años, según los datos de un análisis del mercado BRT de Activum Real Estate Consulting. 

Detalle del edificio María José, en calle Pacífico, uno de los primeros edificios dedicados al alquiler.

Para Elisabet Martínez, directora territorial de Andalucía de Activum, este aumento desde 2022, que ha supuesto que la capital concentre un 49% de la oferta de este tipo en Andalucía, subraya el "atractivo de Málaga para inversores y desarrolladores, evidenciando una fuerte demanda de alquiler a largo plazo y consolidándola como un punto clave en el mercado andaluz". 

Esta multiplicación por seis, además, ha hecho que los precios no crezcan al mismo nivel, al aumentar exponencialmente la oferta. Donde en 2022 sólo se podían acceder a inmuebles de 87 metros cuadrados y dos habitaciones, ahora hay oferta por una habitación (903 euros y 62 metros), dos habitaciones (1.211 euros y 82 metros) o tres habitaciones (1.354 euros para 107 metros). En 2022 el precio del metro cuadrado era de 13,7 euros, por los 13,6 en 2024. La oferta de alquiler normal en Málaga en esa fecha ha pasado de los 10 euros el metro cuadrado a los 14,2; según Idealista. 

Para Aragón es importante que cada vez haya más empresas en el sector inmobiliario especializándose en productos distintos para atender a esta nueva demanda; pero destaca que la posibilidad de invertir en la promoción clásica para venta o el alquiler no sólo depende de la voluntad de cubrir demanda, sino en mayor medida de la financiación y las condiciones de esta: "Hay distintos tipos de fondos, como los intereses, unos que son de salida rápida y otros que pueden aguantar más en el tiempo. Va también en función del capital que te respalde". 

Francisco Pomares, concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Málaga valora "muy positivamente estas cifras", aclarando que es importante para la ciudad que entre "este nuevo modelo de negocio, muy ligado también a los profesionales, ejecutivos, que por movilidad laboral no quieren comprar y ven que esto cumple sus necesidades". 

Las 1.100 viviendas de VPO a concurso, un termómetro 

Estas 1.200 viviendas que están en oferta son, todas, del mercado libre, pero en estos momentos el Ayuntamiento de Málaga tiene entre manos un concurso por el que se desarrollarán 1.168 VPO en la ciudad. Para estas, que van por lotes, los promotores serán quiénes decidan si optan por venta o alquiler en los edificios que puedan levantar. "Va a ser el termómetro de si de verdad las promotoras quieren hacer VPO para alquiler", asegura Pomares. 

Sobre este particular, Aragón, asegura que muchas de ellas ya están haciendo números para decidir si presentarse al concurso y hacerlo en régimen de venta o de alquiler. Cabe destacar que la Junta de Andalucía, recientemente, ha aumentado los módulos para las viviendas protegidas, lo que supone que los promotores tengan más sencillo cuadrar las cuentas.

Actualmente, el mercado de Build to Rent en España está experimentando una fase de consolidación y maduración, con un mayor enfoque en la calidad, la sostenibilidad y la innovación en el desarrollo de proyectos, entienden en Activum. Esta etapa de consolidación y maduración se caracteriza por la poca cantidad de actores implicados en este tipo de promoción y su rápido crecimiento, características que se replican en Málaga.

Sigue siendo una gota de 1.200 viviendas en un parque de más de 250.000 que se construyó para ser vendida. Pero la primera gota también empieza nuevos mares.